Bảo hiểm cháy nổ nhà ở không áp dụng bắt buộc cho mọi loại hình nhà ở. Với nhóm nhà ở tập thể, nhà chung cư, nghĩa vụ tham gia bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc được xác định theo số tầng hoặc tổng diện tích sàn của công trình theo Nghị định 105/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/07/2025.
Nhà ở nào thuộc diện bảo hiểm cháy nổ bắt buộc?
Theo thông tin công bố về danh mục 44 cơ sở phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc, nhà chung cư, nhà ở tập thể thuộc diện bắt buộc nếu đáp ứng một trong hai điều kiện: cao từ 5 tầng trở lên hoặc tổng diện tích sàn từ 1.000 m² trở lên. Đây là mốc áp dụng trực tiếp từ 01/07/2025.
Như vậy, một nhà ở tập thể 6 tầng dù diện tích không lớn vẫn thuộc diện bắt buộc; ngược lại, công trình 4 tầng nhưng có tổng diện tích sàn từ 1.000 m² trở lên cũng phải tham gia bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc. Chỉ những trường hợp dưới 5 tầng và dưới 1.000 m² mới thường không thuộc nhóm bắt buộc theo ngưỡng nhận diện này.
Bảng tiêu chí áp dụng
Ai phải mua bảo hiểm cháy nổ nhà ở?
Với bảo hiểm cháy nổ nhà ở trong mô hình nhà ở tập thể hoặc công trình có phần sở hữu chung, bên đứng tên mua thường là ban quản lý, ban quản trị, chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý hợp pháp của công trình, tùy theo giai đoạn bàn giao và mô hình vận hành thực tế. Khi công trình chưa bàn giao, trách nhiệm này thường gắn với chủ đầu tư; khi đã có cơ chế quản lý ổn định, việc triển khai thường do đơn vị quản lý phần tài sản chung thực hiện.
Cần phân biệt rõ giữa tài sản chung của công trình và tài sản riêng của từng hộ dân. Trong thực tế triển khai, hợp đồng bảo hiểm bắt buộc thường tập trung vào nhóm tài sản chung thuộc phạm vi quản lý hợp pháp của cơ sở, còn tài sản riêng trong từng căn hộ hoặc từng phần sở hữu riêng có thể cần phương án bảo hiểm riêng nếu chủ sở hữu có nhu cầu bảo vệ bổ sung.
Tài sản nào thuộc phạm vi bảo hiểm?
Theo các nguồn pháp lý tổng hợp về bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc, đối tượng bảo hiểm là toàn bộ tài sản của cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ được ghi nhận trong hợp đồng hoặc giấy chứng nhận bảo hiểm. Với nhà ở tập thể, phạm vi tài sản thường tập trung vào phần công trình, tài sản gắn liền với công trình, hệ thống kỹ thuật và các hạng mục chung phục vụ vận hành.
Trong thực tế, nhóm tài sản này có thể bao gồm:
- Khung nhà, tường, mái, cầu thang, hành lang, sảnh chung.
- Hệ thống điện, cấp thoát nước, bơm nước, chiếu sáng, hệ thống PCCC.
- Thang máy, máy phát điện dự phòng, thiết bị kỹ thuật dùng chung.
- Các hạng mục chung khác thuộc phạm vi sở hữu và quản lý hợp pháp của công trình.
Việc kê khai tài sản cần bám sát hiện trạng và hồ sơ quản lý thực tế. Kê khai rõ ngay từ đầu sẽ giúp xác định đúng số tiền bảo hiểm, hạn chế thiếu sót trong phạm vi bảo vệ và giảm tranh chấp khi phát sinh tổn thất.
Hồ sơ và quy trình triển khai
Để triển khai bảo hiểm cháy nổ nhà ở đối với nhà ở tập thể, công trình nên chuẩn bị trước các nhóm hồ sơ sau:
- Giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ pháp lý tương đương của công trình.
- Tài liệu thể hiện số tầng và tổng diện tích sàn.
- Hồ sơ hoặc biên bản kiểm tra, nghiệm thu PCCC còn hiệu lực.
- Danh mục tài sản chung cần bảo hiểm kèm giá trị tài sản.
- Tài liệu về quyền quản lý, vận hành công trình của đơn vị đứng tên tham gia.
- Hình ảnh hiện trạng công trình và hệ thống kỹ thuật nếu doanh nghiệp bảo hiểm yêu cầu.
Quy trình triển khai có thể thực hiện theo 4 bước:
- Đối chiếu điều kiện áp dụng theo số tầng và diện tích sàn.
- Rà soát hồ sơ pháp lý, hồ sơ PCCC và hiện trạng công trình.
- Lập bảng kê tài sản chung và gửi hồ sơ thẩm định.
- Ký hợp đồng, nhận giấy chứng nhận bảo hiểm và lưu hồ sơ tại công trình.
Phí bảo hiểm cháy nổ nhà ở tính như thế nào?
Phí bảo hiểm cháy nổ nhà ở được xác định theo giá trị tài sản bảo hiểm, mức độ rủi ro của công trình, hiện trạng hệ thống PCCC và biểu phí áp dụng tại thời điểm giao kết. Mức phí thực tế vì vậy không giống nhau giữa các công trình mà phụ thuộc vào hồ sơ tài sản, kết cấu nhà ở và điều kiện an toàn phòng cháy, chữa cháy của từng cơ sở.
Giá trị của bảo hiểm cháy nổ nhà ở
Với nhà ở tập thể, lợi ích lớn nhất của bảo hiểm cháy nổ nhà ở là tạo nguồn tài chính để khắc phục thiệt hại khi xảy ra cháy, nổ tại phần tài sản chung. Đây cũng là cơ sở giúp đơn vị quản lý giảm áp lực chi phí đột xuất, duy trì vận hành công trình và hạn chế gián đoạn sinh hoạt của cư dân.
Xét theo 3 trụ cột, giá trị có thể nhìn rõ như sau:
- Pháp lý/An toàn: hỗ trợ công trình thực hiện đúng nghĩa vụ bảo hiểm nếu thuộc diện bắt buộc.
- Tài chính/Chi phí: giảm gánh nặng tự khắc phục thiệt hại lớn đối với kết cấu và tài sản chung.
- Uy tín/Vận hành: giúp ban quản lý có phương án ứng phó rõ ràng, ổn định sinh hoạt cư dân sau sự cố.
Câu hỏi thường gặp
Nhà ở tập thể 4 tầng có bắt buộc mua bảo hiểm không?
Không phải mọi công trình 4 tầng đều được loại trừ. Nếu tổng diện tích sàn từ 1.000 m² trở lên, nhà ở tập thể vẫn thuộc diện phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc.
Cư dân có phải tự mua bảo hiểm cháy nổ cho phần tài sản chung không?
Thông thường, phần tài sản chung của công trình sẽ do đơn vị quản lý hợp pháp đứng tên tham gia bảo hiểm. Cư dân không phải là bên trực tiếp mua cho phần tài sản chung, nhưng có thể là bên cùng đóng góp chi phí theo cơ chế quản lý nội bộ của công trình.
Nhà ở tập thể cũ có phải áp dụng quy định này không?
Nếu công trình vẫn thuộc nhóm nhà ở tập thể và đạt ngưỡng về số tầng hoặc diện tích sàn, cơ sở vẫn cần rà soát nghĩa vụ bảo hiểm theo quy định áp dụng từ 01/07/2025. Việc cũ hay mới không phải là tiêu chí loại trừ nếu công trình thuộc đúng nhóm đối tượng và đạt ngưỡng áp dụng.
